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文：任泽平团队

导读

近期救楼市政策力度空前，10月政策力度再度加码。继“517新政”后，9月24日央行出台金融政策支抓地产，9月26日中央会议首提“促进房地产市集止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门结合召开新闻发布会，先容促进房地产市集沉庄重康发展联系情况，明确促进房地产市集止跌回稳的“组合拳”。

推动房地产止跌回稳的异日政策顺次，可详细为“四个取消、四个镌汰、两个增多”。

1）四个取消：包括取消限购、取消限售、取消限价、取消畴昔住宅和非畴昔住宅尺度。

2）四个镌汰：镌汰住房公积金贷款利率、镌汰住房贷款的首付比例、镌汰存量贷款利率、镌汰“卖旧买新”换购住房的税费包袱。

3）两个增多：一是新增现实100万套城中村鼎新和危旧房鼎新，二是年底前，将“白名单”阵势标信贷范围增多到4万亿。

刻下，制约房地产市集止跌回稳的身分主如果两大预期：收入劳动预期、房价预期。房地产是周期之母，一定要高度爱重，软着陆。如果房地产硬着陆，受伤最大的一定是畴昔老匹夫，烂尾，家庭资大幅缩水，即使莫得屋子的东谈主也会濒临休闲压力。

国外涵养看，政策的闲散、马上、重落实是化解风险的关节条件，一饱读作气，提振信心。

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、范围要大、分拨要公谈。收储库存商品房用于保险房，一举多得，缓解地点财政压力，买通开导商现款流，幸免住户烂尾楼，为大家提供保险房。

2）抓续降息，配合镌汰相关税费、中介费等，减少购房资本。

3）全面取消限购，追念市集化，开释刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。

永恒看，以“城市群计谋、金融强壮、东谈主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢动漫区，不错加速构建房地产新模式。

对于房地产异日趋势，咱们有三大判断：

第一大判断，如果货币、财政、楼市政策抓续发力，经济触底回升，带动劳动和收入改善，房地产有望逐步止跌回稳。不然就会像517新政雷同，良晌反弹后再度回落，毁伤市集信心；

第二大判断，异日以分化为主，房地产永恒看东谈主口、中期看地盘、短期看金融，东谈主口流入的一线和强二线城市有望改善，东谈主口流出、库存严重足够的稚子级城市濒临漫长的去化；

第三大判断，政策层面短期不必惦念房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，刻下房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”，异日局部地区如果大幅高潮不错通过东谈主地挂钩的市集化姿色调控。

期待此次一饱读作气，提振信心，信得过终结从政策底-情谊底-市集底-经济底，促进房地产市集止跌回稳，助力中国经济抓续复苏。

正文

1 五部门结合发力动漫区，房地产“组合拳”力度空前

10月17日，住建部、财政部、当然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门结合召开新闻发布会，先容促进房地产市集沉庄重康发展联系情况，明确促进房地产市集止跌回稳的“组合拳”。住建部相关政策详细起来，即是“四个取消、四个镌汰、两个增多”。

1）四个取消：取消限购、限售、限价等截止性政策。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，改换或取消种种购房的截止性顺次。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消畴昔住宅和非畴昔住宅尺度。一线城市政策收缩，具有风向标意旨，这是对中央精神的反应和贯彻，体现出刻下稳楼市的必要性。咱们以为，异日的关节是，一线城市能否束缚加码政策，直到楼市“止跌回稳”。

2）四个镌汰：包括降首付、降利率，降存量房贷利率等。镌汰住房公积金贷款利率，降了0.25个百分点；镌汰住房贷款的首付比例，长入一套、二套房贷最低首付比例到15%；镌汰存量贷款利率；镌汰“卖旧买新”换购住房的税费包袱。咱们以为，通过落实这些已出台的政策，镌汰住户购房资本，减轻还贷压力，这是善政，支抓了住户刚性和改善性住房需求。

3）两个增多：一是通过货币化安置等姿色，新增现实100万套城中村鼎新和危旧房鼎新。城中村安全隐患多、居住环境差，大家鼎新意愿紧要。据走访，仅在宇宙35个大城市，需要鼎新的城中村就有170万套。此次主要继承货币化安置的姿色，更成心于大家左证我方的意愿和需要来选拔适当的屋子，减少在外过渡，径直搬入新房。同期，也成心于消化存量商品房。

二是年底前，将“白名单”阵势标信贷范围增多到4万亿。城市房地产融资统一机制要将整个房地产及格阵势都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，舒适阵势合理融资需求。咱们以为，“白名单”范围增多及拨付姿色鼎新，有助于完成保交楼，灵验保险整个及格阵势得回合理融资支抓，成心于民生。

财政政策促进房地产行业止跌回稳方面，2024年10月11日，财政部曾在新闻发布会上提到对于房地产的财政支抓政策。10月17日，财政部对专项债支抓地盘储备，以及收购存量房用作保险性住房的政策细节作念了诠释。

第一，专项债+专项告贷，用于支抓地点回购存量地盘。优先回购企业无力开导或者不肯络续开导、尚未动工建设的住宅、商服用地，实时匹配专项债券等资金。计划设立收购存量地盘专项告贷，行为专项债券的补充，中国东谈主民银行提供专项再贷款支抓。

第二，支抓地点用好专项债收购存量商品房用作保险性住房。该措檀越要由地点自主决策、自发现实，盲从法治化原则，按照市集化运作。在确保阵势融资收益均衡的条件下，地点可安排专项债券收购存量商品房用作保险性住房。咱们分析，支抓使用地点专项债用于收储，不错拓宽地点资金起首渠谈，处理保险性住房再贷款资金范围有限、收储过程迟缓的问题。推动地点收储推崇，既灵验消化存量住房，又筹建了保险性住房，一举多得。

2 刻下楼市的两大制约身分：收入劳动预期、房价预期

刻下，制约房地产市集止跌回稳的身分主如果收入预期，房价预期。

1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内灵验需求不及，经济复苏基础不牢，住户劳动收入预期不稳。中国三季度经济增长略超预期，但收复基础仍待强壮。我国三季度GDP内容同比4.6%，较二季度下滑0.1个百分点；环比0.9%，高于二季度0.2个百分点。住户对异日劳动、收入预期存在不细目性。

左证央行城镇储户问卷走访，2024年第二季度，住户对异日的收入感受指数、收入信心指数环比分袂下降1.3、1.4个百分点。劳动感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的住户以为“时事严峻、劳动难”或“看不准”。因劳动、收入预期下降，住户倾向减少投资、消耗，增多入款、镌汰欠债，从而选拔提前偿还存量贷款。

2）金钱价钱下降预期尚未扭转，住户企业金钱欠债表受损、支付才智减弱。我国住房金钱占家庭金钱比重较高，2023年中国度庭房产占总金钱的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、好意思国的28%、德国的25%。楼市近三年抓续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下落一方面使得家庭金钱濒临收缩窘境，制约住户支付才智；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，刻下需求大多处于不雅望阶段。

3 房地产是周期之母，第一大缓助行业，房地产稳则经济稳、劳动稳、财政稳

房地产行为第一大缓助行业，房地产筹商着高卑鄙五十多个行业，关系几千万东谈主理事，房地产投资下行，影响着住户和企业部门金钱欠债表树立、“信心”问题等。

从房地产业GDP增多值看，一般而言，在经济中占比超5%的行业不错成为经济的缓助产业。2023年，受房地产行业下行周期、市集供求关系变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平抓平。

从房地产开导投资看，2000-2023年间，房地产开导投资占固定金钱投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年宇宙进行固定金钱投资的资金中，1/5以上插足了房地产业。

从高卑鄙行业带动看，房地产带动几十个高卑鄙产业链产值。房地产通过投资、消耗既径直带动与住房联系的建材、产品、批发等制造业部门。左证国度统计局最新的2020年插足产出表，咱们估算出广义的房地产业皆备拉动高卑鄙产业链GDP10.0万亿元、径直拉动高卑鄙产业链GDP2.4万亿元

从对金融的影响看，房地产是推动信用扩展和经济发展的广漠渠谈。

1）房地产金钱质料高，行为最广漠的典质物为信用扩展创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%。近几年房地产贷款占比镌汰，主要由于政策诱骗住房追念居住属性。

2）房地产阵势投资金额高、范围大、开导链条长，房企拿地、开工等会带动投资，需要信贷支抓，属于信用扩展。2023年房地产开导贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。

3）住房贷款是支抓住户购买住房、改善居住条件的广漠技术。2023年我国住户住房贷款余额占住户部门欠债比重为47.7%，占金融机构贷款余额的16.1%。

4 中国房地产市集仍有较大空间

刻下，中国城镇化率66.2%，加上改善型需求，房地产市集还有较大空间。咱们勾通6年在《中国住房存量敷陈》系列中追踪计划发现，综合探究城镇化过程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市集异日需求下降，但中永恒仍有发展空间。左证咱们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下落至较低水平。

咱们瞻望2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；瞻望到2030年，我国住房需求镇定下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分袂为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市集最大的需求支抓。

5 三招可救地产：组建5万亿住房银行、抓续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产。

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、范围要大、分拨要公谈，收购开导商的地盘和商品房库存，用于租出房保险房。地点政府得回交易银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，处理地点财政、开导商现款流、住户“烂尾楼”的问题，同期处理新市民的住房保险体系，将起到各界讴功颂德的恶果。央行设立3000亿元保险性住房再贷款，标的是对的，但3000亿资金范围较少，1.75%的资金利率类似配套融资和运维资本，总体资本较高，地点收购能源不及，不错从以下四方面进行完善。

利率方面，刻下保险性住房再贷款年利率1.75%，提倡降至1.5%及以下，让国企收储的收益梗概隐私资本；

期限方面，刻下设立的保险性住房再贷款期限1年，可延期4次，探究到保险性住房阵势期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与阵势回收期匹配；

范围方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是处理房地产窘境的灵验旅途，异日需抓续加码，咱们以为要将宇宙住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保险房，要强化公谈分拨和兜底作用，保险住房辛勤家庭居住需求。（参考《对于组建住房银行收储的必要性》）

2）抓续降息，包括镌汰存量房贷利率，配合镌汰相关税费，减少购房资本，为住户减负，并通过降准等镌汰银行欠债资本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，跟着各城市接踵取消或下调房贷利率下限，类似LPR下调，新增房贷利率步入“3期间”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增多了住户贷款压力。为缓解银行净息差压力，不错通过定向降准、络续下调入款利率等姿色进行配合。

调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；

调降姿色，上一轮姿色是变更条约条件，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体决策出台；

调降范围，上一轮调降仅波及首套住房，二套住房贷款利率未作念改换，异日不错探究镌汰二套房的存量房贷利率。（参考《存量房贷利率该调降了》）

3）全面取消限购，追念市集化，开释刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州也曾全面放开，后续深圳、上海不错全面放开限购，北京不错先放开五环外和大户型的限购。以支抓刚需和改善型需求，促进房地产市集止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快改换此前的收紧顺次，着重金钱欠债表衰败。刻下房地产从“防过热”转向“防过冷”，毋庸惦念取消限购引起市集过热，刻下恰是收缩限购的良机。

永恒看，以“城市群计谋、金融强壮、东谈主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢，不错加速构建房地产新模式。