4月9日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度北京房地产市集转头》，2024年第一季度，北京写字楼市集呈现业主发力守护佃农瓦解性、房钱加速下行、甲级写字楼降幅超乙级等特色；零卖物业市集方面，品牌迭代升级刺激客流增长、铺张市集推崇向好激动房钱回升；仓储物流市鸠合，北京地区需求及房钱同设施整、环京市集廊坊需求推崇则优于天津；商务园区市集方面，研发制造类产物推崇最初、泛中关村(000931)集群加大房钱下调幅度；物业投资市集则推崇出机构投资者布局中枢区位写字楼、写字楼本钱化率再度走扩等趋势。

一、 写字楼市集

—— 业主发力守护佃农瓦解性、房钱加速下行、甲级降幅超乙级

北京写字楼市集2024年第一季度仅有一个新样式完满委派，该样式位于非连合商务区的西直门，委派时已取得了15%的预租率。

本季度，业主发力守护佃农瓦解性，在房钱和软性服务等方面提供多重激勉举措以擢升续租的得胜率。受季节身分影响，新租往复总面积环比下跌。在新租往复中，搬迁步履照旧是主流，占往复总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼之外的楼宇。其中，CBD、奥体和丽泽来自连合商务区之外的搬迁需求，以及中关村来自本区劣品性楼宇的升级换迁需求最为活跃。从行业看，在保障和基金类佃农整合搬迁助推下，金融重回新租需求之首，面积占比达31%；TMT以21%的新租面积占比位居第二，主要受2000日常米以下小面积的利用软件、云研讨和大数据等换迁需求运转；铺张品制造业因季内录有大面积的升级搬迁往复，占比攀升至第三位。

本季度大面积退租情况逐步减少，全市净吸纳量环比加多两倍达7.3万日常米。中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于佃农换迁意愿的增强，季内净吸纳量均跳跃一万日常米。举座空置率受新增供应影响，环比小幅抬升0.3个百分点至22.0%。全市平均房钱面价加速下行，相似本比环比下跌2.0%至每月逐日常米283.3元，其中王府井(600859)、CBD、金融街(000402)、望京、燕莎等区域跌幅靠前。与此同期，靠近市集对优质佃农的热烈竞争，部分标杆楼宇但愿通过降租取得更大的主动权，使得甲级房钱跌幅在近七个季度内初次跳跃乙级。

世邦魏理仕华北区照料人及往复服务 | 办公楼 |佃农部认真东谈主袁慧指出：“改日六个月，瞻望全市无新增样式入市，佃农的选址契机将主要连合于存量楼宇。短期内，业主对需求存量的竞争将激动甲乙级写字楼房钱均出现下调，也使得甲乙级共同组成的优质写字楼市集相对劣品性办公空间的性价比上风更趋凸起，并从中眩惑更多有提质增效需求的佃农搬迁入驻。永恒看，北京市政府近期出台的促进创业带动办事步履、高精尖和中小企业发展资金推论指南等计策有望提振企业信心，激动年内需求复苏和空置去化。”

二、 零卖物业市集

—— 品牌迭代升级刺激客流增长，铺张市集推崇向好激动房钱回升

2024年第一季度，北京零卖物业市集修订更新样式王府井欢快重装开业，同期次级商圈一座购物中心和一座百货收歇，样式内品牌同期撤出导致净吸纳量为负。受益于部分前期高空置样式完制品牌调改，全市空置率环比小幅回落0.3个百分点至7.7%。 

本季度多个购物中心加大餐饮招商力度以擢升客流。由大家餐饮、烘焙甜品及茶饮果汁为代表的餐饮业态链接领跑，占据总新开店铺数目的42%，包括湖北菜“楚采”及东南亚管制“曼奈·肉桂厨房”、甜品首店“The Roll’ING瑞士卷”、连锁咖啡茶饮库迪旗下新产物线“茶猫”和喜茶首家黑金店等。其次，衣饰鞋包等零卖业态保抓瓦解的推广节拍并占据总新开店铺数目的27%，中枢商圈标杆样式由于客流调理率较高而更受新进入北京市集的零卖品牌扫视，如中国首家安踏作品集白标店、潮水女装One Moment首店、户外海外品牌Peak Performance分歧入驻三里屯太古里南区、朝外THE BOX和向阳大悦城(000031)。

北京双节假期时分零卖及旅游铺张呈现爆发式增长，跟着铺张者信心的冉冉擢升，多个样式通过引入首店、店铺升级、场景打造、主题铺张等方式得胜擢升客流量与自己品招牌召力。全市购物中心首层平均房钱相似本比环比高涨0.5%至每天逐日常米32.6元，增长的主要为位于CBD、王府井及三里屯等中枢商圈的优质样式。 

世邦魏理仕华北区照料人及往复服务 | 买卖部认真东谈主宋津楼示意：“改日六个月，将有多家头部买卖地产开发商样式在非中枢商圈不息亮相，如昌平超等合生汇、通州万象汇、西北旺万象汇等；同期三里屯T+MALL、西单连廊等传统商圈修订升级样式亦将有序进行。岁首北京市商务局在《北京栽培成立海外铺张中心城市2024年责任重心》中指出，要苟且激动新商圈成立和老商圈修订擢升，并加速打造一批铺张标杆样式。北京零卖物业市集形式将冉冉优化与外延，并进一步变成多中心铺张圈。谄谀区域与客群特色，对品牌精确定位，是各商圈及样式取得各异化和市集竞争上风的要津。”

三、仓储物流市集

—— 北京需求及房钱同设施整，环京市集廊坊需求推崇优于天津

2024年第一季度，北京顺义完满一座仓储物流样式，带来3.9万日常米的新增供应。季内净吸纳量近10个季度初次为负，录得-1.9万日常米，全市空置率环比上浮1.4个百分点至16.4%。第三方物流、制造业佃农由于降本增效或自己业务平缓导致的京内搬迁、外迁、退租等气候日益辽远，市集竞争压力日趋彰着。以医药、汽配为代表的制造业跳跃第三方物流成为本季新增需求主导，占据总新租面积的42%，离市区更近的大兴京南、顺义空港、经开区推崇相对活跃。

北京永恒处于高位的房钱水平自2010年以来初次走低，平均房钱相似本比环比下跌1.4%至每月逐日常米56.5元，其中平谷大幅颐养，可租借空间较充裕的顺义其他、通州、大兴京南等子市集亦有小幅下滑，而顺义空港、马驹桥等刚需型中枢市集则相对瓦解。

廊坊本季度固安、广阳经开区有新增样式委派，所有20.7万日常米。由于价钱及区位的详尽上风，廊坊新租需求推崇优于北京及天津，以供应链及条约物流企业为代表的第三方物流成为需求主力，占总新增租借面积的45%，其次是批发零卖及土产货制造业。季内净吸纳录得16.9万日常米，由近京子市集固安领跑。全市空置率环比下滑1.6个百分点至50.2%。房钱加速下行以刺激市集活力，其中高空置外围子市集降幅较高。

天津本季度于武清、宁河委派三个高标仓储样式，所有31.7万日常米。受土产货铺张动能不及牵累，举座新增需求推崇低迷，仅北辰、宝坻、滨海新区有去化，季内全市净吸纳量录得-2.2万日常米，空置率环比上浮3.2个百分点至36.5%。各子市集房钱齐有不同进度下滑。

世邦魏理仕华北区董事总司理刘焕丽示意：“改日六个月内，北京瞻望将有38.9万日常米的新增样式委派，大部分位于平谷马坊，同期廊坊、天津仍有无数空置面积可供佃农接收，将激动北京佃农仓储布局策略和业主租借策略进一设施整。季内北京市政府当令推出外贸提质增效和直播电商高质料发展计策，一方靠近物流的良好化和专科化提倡更高条款，另一方面也为高标仓的去化创造利好。”

四、 商务园区市集

—— 研发制造类产物推崇最初，泛中关村集群加大房钱下调幅度

2024年第一季度，北京商务园区市集录得一个新样式约13万日常米委派，样式为顺义子市鸠合枢区位的小独栋办公。

收获于产业类新租需求的抓续开释以及大面积腾退气候的收尾，季内全市净吸纳量录得6.9万日常米，同比高涨30%。包含医药健康、新式坐褥制造园区在内的研发制造用途产物推崇最初，其中小独栋物业尤其凸起。而办公用途产物空置水平抓续上行，主要受新增需求疲软、佃农到期不续和腾退面积等身分影响。

分行业看，以细胞、药械为代表的医药及人命科学季内新租需求跃居首位，占比达40%，去化大兴生物医药基地和亦庄经开区的研发制造类样式面积。房钱大幅颐养后的上地和中关村软件园眩惑来自本区和周边区域的TMT企业迁入，激动TMT行业占全市新租需求的22%。3C电子产物在头部企业扩租需求运转下占比达17%。另外，芯片制造类企业亦有推崇，需求占比名次上升至第四达9%。

房钱链接鄙人降渠谈，季内全市房钱报价录得环比下跌0.8%至每月逐日常米155.8元，尤其以泛中关村集群房钱下调最初。另外，热点板块人命科学专项园区季内房钱报价相似本比守护巩固录得每月逐日常米109.2元。

世邦魏理仕华北区董事总司理刘焕丽示意：“改日六个月，瞻望会有三个新样式所有体量21.1万日常米插足市集，新样式触及中关村软件园、大兴和亦庄经开区，其中两个为研发制造用途，由于新增体量较小，该类产物瞻望保抓紧俏。开年北京市发改委发布的《北京市产业舆图》进一步界说和真切各区对细分产业的布局，此外北京市政府不息出台贷款贴息、保障补贴、奖励、拨款接济等资金因循计策，加速电子信息、新动力和智能网联汽车、医药健康、智能制造和买卖航天等高精尖产业的落地，瞻望激动关系产业在商务园区市集开释更多坐褥、研发和办公的租借需求。”

五、 物业投资市集

—— 机构投资者布局中枢区位写字楼，写字楼本钱化率再度走扩

2024年第一季度，北京物业投资市集往复一共录得九笔往复，所有往复总数64.5亿元，环比高涨24%，同比下跌7%。

本季度办公板块一共录得五笔往复且金额占比跳跃70%，成为最活跃的往复板块，其中金额最大的两笔往复均为险资机构投资者从地产基金手中购得位于中枢肠段的写字楼。盟国保障以24亿元购入位于CBD的凯德星贸样式95%股权，卖家凯德集团于2022年通过法拍购得样式并在升级修订后退出，而买家盟国保障通过这次收购收尾了投资兼私用的双重方向。长城东谈主寿则以10.2亿元购入相似过程地产基金修订升值的新街高和。该样式原为社区购物中心，2017年被高和本钱购入后转型为杰作办公详尽体。

私东谈主和企业投资者在市集财富价钱松动的环境下，寻找高性价比的可投财富，尤为扫视中枢位置、标识性强、中小总价和体量的零卖物业和酒店。如某财团以8.4亿元购入东三环紧邻CBD商务区的凯德双井购物中心，以及某私东谈主雇主以2.4亿元购入海淀某小区底商等。

本季度举座巨额往复量仍显野蛮，尤其是投资型买卖活跃度远未规复至疫情昔日水平。写字楼板块在租借基本面挑战下本钱化率再度走扩，而零卖和仓储物流板块收获于相对瓦解的租借推崇以及C-REIT扩容的利好，季内守护巩固。

世邦魏理仕华北区投资及本钱市集部认真东谈主李浩指出：“左证世邦魏理仕岁首发布的《2024投资者意向访谒》，租借需求较弱和买卖两边对价钱的预期差美国十次啦宜春院，是面前物业投资市风光临的主要挑战。投资者对财富价钱的从头锚定会以租借市集的筑底和汜博为前提，因此租借瓦解且价钱有较大上风的写字楼，以及基本面稳步开荒的零卖物业、酒店、长租公寓等板块有望年内率先发力并有更多往复落地。”